代理词

尊敬的审判长、审判员：
　　湖北朋来律师事务所接受本案原告陈某某委托，指派我作为代理人出庭参加原告陈某某诉被告刘某某房屋买卖合同纠纷一案的诉讼。接受委托后我和原告进行了多次详细的交谈，并进行了必要的调查，今天又认真听取了法庭调查，对本案的事实有了进一步的了解。现提出如下代理意见，望予以采纳：
　　一、该商品房买卖合同因为违反了法律的禁止性规定而无效
　　农村的宅基地属于农民集体所有，非农村集体组织成员不得购买农村宅基地及上面建筑的房屋。本案中，双方当事人签订的房屋买卖合同由于内容违反了法律的禁止性规定而无效。
　　根据我国《中华人民共和国土地管理法》（1986年6月25日全国人大常委会第十六次会议通过）第六十三条规定，农民集体所有的土地的使用权不得出让、转让或者出租用于非农业建设。该房屋转让合同签订于1994年应该受此法律条文的约束。房屋所在的土地不能依法转让导致在该土地上自建的房屋依法亦不能买卖，这适用的就是在房地产交易中采取的“地随房走”的法律原则。《中华人民共和国城市房地产管理法》第三十一条规定：“房地产转让、抵押时，房屋的所有权和该房屋占用范围内的土地使用权同时转让、抵押。”可见，在农民集体土地上建造的这些房屋不能自由买卖，由于此种房屋的买卖行为违法，致使这些房屋根本不可能办理到合法的房屋产权证。《中华人民共和国物权法》第一百五十三条规定：“宅基地使用权的取得、行使和转让，适用土地管理法和国家有关规定。” 《中华人民共和国土地管理法》规定，乡镇企业、乡（镇）村公共设施和公益事业建设、农村村民住宅等三类乡（镇）村建设可以使用集体所有土地。其他任何单位和个人进行非农业建设，需要使用土地的，必须依法申请使用国有土地。
　　二、该合同因违反国家政策和法规而无效
　　中发［1997］11号《中共中央、国务院关于进一步加强土地管理切实保护耕地的通知》和1999年的国办发[1999]39号《国务院办公厅关于加强土地转让管理严禁炒卖土地的通知》中明确规定：农民的住宅不得向城市居民出售，也不得批准城市居民占用农民集体土地建住宅，有关部门不得为违法建造和购买的住宅发放土地使用证和房产证。国办发[2007]71号《国务院办公厅关于严格执行有关农村集体建设用地法律和政策的通知》中再次强调：“农村住宅用地只能分配给本村村民，城镇居民不得到农村购买宅基地、农民住宅或‘小产权房’。”在该案件中当事人违反了国家政策和法规，现在国家这些既然不允许转让小产权房，那这个合同就应该是无效的。
　　三、该房屋转让合同侵犯了第三人的合法权益，也是无效的
　　该房屋是祖上留下来的房产，根据继承法的有关规定，这是原告陈某某和其妻子及子女们共有的财产，并不属于原告一个人所有，因此原告并无权处分。根据《最高人民法院关于贯彻执行〈中华人民共和国民法通则〉若干问题的意见（试行）》第89条的规定：“共同共有人对共有财产享有共同的权利，承担共同义务。在共同共有关系存续期间，部分共有人擅自处分共有财产的，一般认定无效。”
　　四、该合同无效后的处理
　　因为上述原因，该合同是个无效合同，房屋的转让也是无效的。被告应把房子返还原告。在原告所在的村里有很多类似的房屋交易，知道了这样是违法的以后，都还了出卖方。在全国各地有很多类似的案件，都是按照无效合同处理的。所以这个案子中也应该这样处理，双方互相返还。
　　综上所述，本案中合同是无效的，房屋的转让也是无效的，双方应该互相返还。湖北朋来律师事务所版权所有，侵权必究。
　　以上是我的代理意见，恳请法庭依照事实和法律，作出公正的判决，支持原告的诉讼请求。
　　　　　　　　　　　　　　　　　　　　　　　　　　　　　　　　　　　　　代理人：孙志军
　　　　　　　　　　　　　　　　　　　　　　　　　　　　　　　　　　　　　湖北朋来律师事务所律师
　　　　　　　　　　　　　　　　　　　　　　　　　　　　　　　　　　　　　2010年9月27日