代理词

尊敬的审判长、审判员：
　　受武汉市某某某洗浴会所委托和湖北朋来律师事务所指派，我们作为上诉人武汉市某某某洗浴会所与巩某某房屋租赁合同纠纷案件的二审代理人参与本案的诉讼。本案经一审法院三次开庭审理，通过庭审笔录及现有证据，证明了上诉人承租房屋因其他租户装修造成墙体开裂、房顶漏水、门头被拆、停水停电等事实存在。一审法官曾到现场勘察核实（2011年3月17日庭审笔录第4页），被上诉人自己也声称上述行为是新的租户所为（2011年4月26日庭审笔录第4页）。据此我们只围绕本案的焦点问题发表如下几点意见。
　　一、2010年10月、11月两个月的租金双方已做出明确约定，可从保证金中扣除，根本不存在拒绝支付的问题
　　对于2010年10月、11月两个月租金，上诉人当时因经营中遇到困难，资金紧张，经过与被上诉人口头协商，获得了其理解与支持，同意上诉人暂缓支付，并于2010年11月30日签订了书面的《房屋租赁协议》予以确认，该协议第一条约定：“同意乙方暂缓支付，可由乙方根据实际情况尽早支付或在合同终止时由保证金中扣除”。可见，对于这两个月的租金，双方达成了一致意见，明确约定由上诉人按实际情况尽早支付或从上诉人交付的九万元保证金中扣除，不存在上诉人无正当理由、拒绝支付租金的问题。一审法院在此问题上明显错误（一审判决书第12页8至12行）。
　　在此，需特别说明的是，被上诉人提供的证据六，即2011年11月30所签《房屋租赁协议》存在明显的伪造痕迹，并非签约文本。该份证据中的手写内容与签名都不是上诉人本人所写，而且缺乏甲方的签名。2011年11月30日签订的《房屋租赁协议》，应有甲乙双方的签名、盖章及手印。上诉人持有的才是当日的真实签约文本。对于此问题，上诉人在一审中就曾指出，请二审法院核实。（2011年11月11日第三次开庭笔录第3页）
　　二、上诉人拒付2010年12月及以后租金是正当行使抗辩权，被上诉人违约在先，无权行使解除权
　　《中华人民共和国合同法》第二百一十六条规定：“出租人应当按照约定将租赁物交付承租人，并在租赁期间保持租赁物符合约定的用途。”根据该条规定，出租人对租赁物必须符合约定的用途，负有法定义务。
　　在本案中，被上诉人租赁给上诉人的房屋由被上诉人部分房产、上诉人承租的第三人的房产及上诉人未经批准搭建的临时建筑组成（一审判决书第10页第6至7行）。2010年9月15日，在被上诉人的要求下，上诉人腾退了102平方米的房屋，当时三方签订的《房屋租赁修正协议》中约定是转让给乙方程某某（经营宾馆的另一租户），后来被上诉人违反约定，将其出租给新的租户经营保健、足疗等项目，因搭建的临时建筑是非法建筑，不符合工程建设的各项标准，根本不具备相应的质量要求，以至于二楼承租户重新装修时，出现墙体开裂，使得上诉人所租房屋房顶漏水、天花板脱落、地板泡水，无法正常使用。
　　另外，被上诉人新的承租户在装修过程中，擅自拆除上诉人门头，切断上诉人供水、供电（2011年4月26日庭审笔录第4页，原告巩某某说：“是我在租给别人的时候，新的租户拆的门头，拆门头的事情不是我所为。”）致使上诉人无法正常使用所租房屋，根据《中华人民共和国合同法》第二百三十一条规定：“因不可归责于承租人的事由，致使租赁物部分或者全部毁损、灭失的，承租人可以要求减少租金或者不支付租金。”上诉人拒付2012年12月及以后的租金，是正当行使抗辩权，被上诉人无权解除合同，双方合同依然有效存续。
　　三、一审法院认为依照约定，出租人巩某某对所出租房屋不承担维修义务，明显有失公平
　　根据《中华人民共和国合同法》第二百二十条规定：“出租人应当履行租赁物的维修义务，但当事人另有约定的除外。”可见，对于租赁物的维修是出租人的法定义务，除非当事人有明确的特别约定，否则出租人不能免责。
　　本案的焦点问题之一就是对于类似地震、洪水，及出租物自身的瑕疵与缺陷需要维修与修复，双方是否做出明确约定。根据双方签订的《房屋租赁协议》第六条：“乙方在租赁经营期间自主经营、自负盈亏、所有设备，设施、装修、装饰及所租房的修缮由乙方自费维修、添置。”显然，双方并未就上述三种情形做出明确约定，上诉人依然应负修缮的法定义务。
　　在本案中，上诉人承租的经营场所内墙体开裂、房顶漏水、天花板脱落、地板泡水以致无法正常经营，装修只是一个诱因，其本质是出租物本身为违法建筑，不符合建筑法的质量要求，如果要求上诉人承担所有的维修义务，则违反了公平原则。根据《中华人民共和国合同法》第一百二十五条的规定：“当事人对合同条款的理解有争议的，应当按照合同所使用的词句、合同的有关条款、合同的目的、交易习惯以及诚实信用原则，确定条款的真实意思该条约定。”对此一审法院认为，双方做出了约定，上诉人就应当承担所有的维修责任，明显是做出了扩大解释，加重了出租人的义务，显失公平公正。湖北朋来律师事务所版权所有，侵权必究。
　　综上所述：上诉人拒绝支付2010年12月及以后租金是正当行使抗辩权，被上诉人无权解除合同。一审法院在认定上诉人拖欠2010年10月、11月租金的基础上，认定双方的合同解除，没有法律依据且与事实不符。望二审法院依法支持上诉人的上诉讼请求，撤销一审判决，驳回一审原告的诉讼请求。谢谢！
　　　　　　　　　　　　　　　　　　　　　　　　　　　　　　　　　　　　　代理人：王尚金、陶双堂
　　　　　　　　　　　　　　　　　　　　　　　　　　　　　　　　　　　　　湖北朋来律师事务所律师
　　　　　　　　　　　　　　　　　　　　　　　　　　　　　　　　　　　　　2012年2月15日