代理词

尊敬的审判员：
　　原告江某与被告武汉朗诗置业有限公司商品房预约合同纠纷一案，于2012年11月6日在武汉市汉阳区人民法院开庭审理，湖北朋来律师事务所接受原告委托，指派我们参加本次庭审，现结合庭审具体情况提交代理意见如下，供贵院参考：
　　一、被告为原告设计购房方案，承诺让原告以四层首付（372419元）购买本案诉争房产，同时使用公积金贷款50万。原告因相信被告的承诺及能力，相信这套购房方案可以实现，向被告交付5万元定金，并签订《商品房认购协议》。后被告要求原告增加首付，原告才发现被告根本没有能力让原告按照先前承诺的方案购房。
　　二、根据国务院及武汉市的限购限贷政策，原告购买该房屋的首付比例至少六成
　　2010年12月20日，为贯彻落实住建部、财政部、人民银行、银监会联合印发《关于规范住房公积金个人住房贷款政策有关问题的通知》（建金[2010]179号），武汉住房公积金管理委员会发布了《关于调整住房公积金贷款政策的通知》，明确了二套房住房公积金个人住房贷款首付款比例不得低于50%。这里的“二套房”认定标准与商业贷款中一致，即“认房又认贷”，将综合房产信息系统和住房公积金管理系统查询结果来确定。
　　2011年1月26日，国务院办公厅发布了《关于进一步做好房地产市场调控工作有关问题的通知》（俗称“新国八条”），其第四条要求强化差别化住房信贷政策，将贷款购买第二套住房的家庭的首付款比例提高至60%。
　　本案中，原告配偶王某已于2009年4月8日购买了位于江汉区发展大道的一套商品房，面积112.45平方米，总价69万元，首付24万元，贷款45万元。在这种情况下，原告再购买本案诉争房产，首付至少六成，即原告至少需要支付523451.4（872419×0.6）元的首付款。
　　三、根据武汉市公积金管理中心的相关政策，原告不可能获得50万的贷款
　　自2010年3月，武汉市公积金贷款政策收紧，严格执行购房者月还款额不得超过月收入的35%的标准，且该家庭各类贷款总额（含商业银行贷款、车贷等）的月还款额不得超过家庭月总收入的50%。
　　武汉市公积金管理中心官方网站上公布的《贷款指南》第四条也明确规定：贷款额度（如组合贷款，含商贷额度）不得超过借款申请人的还贷能力。借款申请人的还贷能力，以家庭总负债的累计月供不超过职工家庭夫妻双方月收入的50%标准进行核实。其中，职工家庭月收入以借款人及配偶的计缴公积金月收入或借款人及配偶工作单位出具的经济收入证明为参考。
　　本案中，原告按照开发商承诺的公积金贷款50万元计算，贷款30年，等额本息还款，利率4.9%，原告月均还款额为2653.63元。另，截至2011年11月4日原、被告签订《商品房认购协议》时止，原告配偶购买的第一套商品房尚有54900元贷款没有还清，依据中国民生银行个人贷款还款计划报表，原告及其配偶每月需偿还2281.51元的商业贷款。这样，原告两套房屋加在一起的月还款额将达到4935.14（2653.63+2281.51）元。
　　而原告2011年1月至12月的月平均工资为2608.375元，原告配偶王某2011年1月至12月的月平均工资为3436.98元。也就是说，原告这个家庭的月均收入为6045.355（2608.375+3436.98）元。如果本案诉争房产贷款50万元的话，原告这个家庭每月偿还债务已经占到了月收入的81.64%（4935.14÷6045.355），这已经严重违反了武汉市公积金管理中心关于“家庭月供总额不得超过月收入50%”的贷款核定标准，换句话说，被告向原告承诺的贷款50万与现行政策相悖，是根本不可能实现的。
　　四、原告在被告向其询问家庭购房情况时，已如实陈述其首套房的相关信息，并就二套房的限购限贷政策表示担忧。被告以“首套房尚未办理产权证”为由，告知原告不受限购限贷政策影响，首付最多四层即可购买本案诉争房产。至于“首套商品房贷款尚未还清，月供还有两千多”的问题，被告则表示做个假流水即可，不会有什么风险。原告相信被告的承诺及能力，于是交付了5万元定金。转天，被告即以年底政策紧为由要求原告增加首付，否则就会扣掉定金，房屋另行出售。湖北朋来律师事务所版权所有，侵权必究。
　　综上，根据国务院及武汉市公积金管理中心的限购和贷款政策，原告首付四层、贷款50万购买本案诉争房产是根本行不通的。然而，被告却为原告设计了这个购房方案，通过各种说辞打消了原告关于现行政策的顾虑，使原告相信了被告承诺的这套方案是可以实现的，于是原告交付了5万元定金。被告虚构事实，隐瞒真相，让原告相信了被告、相信被告的购房方案，作出了错误的意思表示。被告的行为已经构成欺诈，希望法院明察秋毫，依法维护原告合法权益为盼！
　　　　　　　　　　　　　　　　　　　　　　　　　　　　　　　　　　　　　代理人：方璨、罗钰林
　　　　　　　　　　　　　　　　　　　　　　　　　　　　　　　　　　　　　湖北朋来律师事务所律师
　　　　　　　　　　　　　　　　　　　　　　　　　　　　　　　　　　　　　2012年11月9日