代理词

尊敬的审判长、人民陪审员：
　　湖北朋来律师事务所接受原告李某某委托，指派我们代理其与被告宋某某房屋租赁合同纠纷一案。根据庭审情况，现我们根据事实和法律发表代理意见如下：
　　一、本案中合同的约定系双方完全自愿、协商一致的结果，被告应当依据合同约定承担违约责任
　　原告经人介绍到被告处租赁厂房。在合同签订前，被告厂房所在四台创业园发生过大面积进水事件，原告对此表示担忧，并表示不想承租。为促成交易，被告解释进水原因为江堤溃口，并且已经修好，不会再发生进水事件。为了让原告放心承租，被告主动提出在合同中约定“出租方责任：房屋不得漏水、进水”，并提议原告购买商业保险，保费由被告支付，在每年第一季度租金中扣抵。2013年7月19日，原、被告双方签订《房屋租赁合同》，约定原告承租被告位于武汉市汉阳区永丰街四台创业园面积为1700平米的厂房，租期两年，自2013年9月1日至2015年8月31日，每季度租金68850元（其中每季度房租66300元，物业费2550元），合同特别约定房屋不得漏水和每年第一季度从房屋租金中减去贰万元用做承租方买厂房保险和财产保险。上述约定并没有超越租赁合同的义务范畴，原告并没有要求被告对于原告存储于厂房中的货物有保管义务，但对于保证房屋不得漏水、进水的约定，均是基于双方自愿、平等协商一致的结果。根据《中华人民共和国合同法》第二百一十六条的规定，被告应当保证房屋符合约定的用途——本案中，双方约定了“出租方责任：房屋不得漏水、进水”，因此，因漏水、进水造成的损失，被告理应承担赔偿责任。
　　二、原告租赁厂房因暴雨进水，被告应当可以预见并采取措施积极避免，不属于不可抗力
　　《中华人民共和国民法通则》第一百五十三条规定，不可抗力是指不能预见、不能避免和不能克服的客观情况。本案中，天降大雨作为一种天气现象固然不可避免，但随着现代科技的发展，降雨是可以预见的，其危害后果也并非不可避免，因此不构成不可抗力免责条件。房屋进水主要原因不外乎有三：其一，本身地势低洼，房屋比较容易进水；其二，房屋周边的排水系统出故障；其三，出租方没有对进水做预估预防，未能及时做好防范工作。合同中明确约定“出租方责任：房屋不得漏水、进水”，在被告提供的证据三中可以看到，气象局曾多次发布暴雨红色警报，被告却没有积极采取应对暴雨可能造成进水的防范措施，最终暴雨积水倒灌，导致原告租赁房屋进水，造成原告巨额损失。
　　三、未能购买保险的责任是由于被告的恶意拒绝
　　为降低厂房可能进水给原告造成损失的风险，双方合同中明确约定“出租方：每年第一季度从房租金减去房租贰万元用作承租方买厂房保险和财产保险”，根据该约定，交纳保费的义务应当由被告承担。在合同正常履行的第二个年头，原告要求扣减贰万元用于继续购买厂房保险和财产保险。鉴于第一年没有发生事故，被告于是不同意减去贰万元用于购买保险，并表示发生事故由被告承担。原告无奈只得向被告交付了全部的租金。在庭审过程中，被告亲口承认了全额收取原告租金的事实，并表示原告自己提出不买保险，所以他也不应当扣减本应用于购买保险的贰万元。只有被告减去了贰万元，原告没有购买保险，这样认定原告自己不愿意购买保险才说得通。因此，对方的陈述不符合实际情况，未能购买保险的责任是被告的恶意拒绝而导致。根据《中华人民共和国合同法》第一百零七条和第一百一十三条的规定，本案中，基于客观上没有减去房租的事实，被告已经是构成违约，因此导致的损失应由被告承担。
　　另外，无论没有买保险是原告或者被告的责任，根据上述第一大点的分析，被告都应该承担原告所有的损失。湖北朋来律师事务所版权所有，侵权必究。
　　以上意见，供法庭参考。
　　　　　　　　　　　　　　　　　　　　　　　　　　　　　　　　　　　　　代理人：于小晓、盛廷凤
　　　　　　　　　　　　　　　　　　　　　　　　　　　　　　　　　　　　　湖北朋来律师事务所律师
　　　　　　　　　　　　　　　　　　　　　　　　　　　　　　　　　　　　　2015年12月17日