代理词

尊敬的审判长、审判员、人民陪审员：
　　湖北朋来律师事务所接受齐某某委托，指派我们代理其诉武汉中胜村城中村改造工程建设有限公司商品房预售合同纠纷一案。我们根据事实和法律发表代理意见如下：
　　一、关于被告延期交房违约事实确认
　　原、被告之间签订的《武汉市商品房买卖合同》第九条约定交房期限为2015年7月30日，而截至原告起诉时，被告仍未取得《竣工验收备案证明书》，不具备交付房屋条件。直至2015年12月18日，被告才取得上述证明书，具备房屋交付的条件，延期交房产生的不利后果应当由被告承担。在庭审过程中，被告对于延期交房的事实也予以了确认。
　　二、原、被告之间签订的《补充协议》，并未约定排除被告延期交房时原告的解除权，原告有权解除合同
　　在双方签订的《武汉市商品房买卖合同》第十一条第1款（2）项中明确约定，逾期超过30日后，原告有权解除合同。而被告主张《补充协议》第四条第8条“出卖人自身原因造成未在合同约定期限内将房屋交付买受人，则：（1）……（2）如果宽展期届满后出卖人仍未将房屋给买受人，自本合同交付期限届满第31日起，至实际交付之日止，出卖人应按日向买受人支付已交房价款万分之一的违约金，合同继续履行”，被告认为该条所作的约定从文义推定上应当视为就房屋延期交房超过30日后排除原告解除权的约定，这种说法既不符合事实，也不符合法律。
　　合同是当事人或当事双方之间设立、变更、终止民事关系的协议。签订合同双方所享有的权利和义务都是通过合同条款来体现和确定。合同文义所体现的必须是明确且具体的。《补充协议》第四条第8条内容确实就主合同第十一条进行了补充，但从内容和文义上看，仅就合同继续履行这一方面所作的约定，而对于合同满足30日宽展期后，买受人选择解除买卖合同这一方面没有约定，那么原合同就延期交房超过30日原告享有解除权的约定依然有效。被告单从自己的利益出发，在拟定合同文本时，就合同解除权文义表述得如此模糊，作为非法律专业出身的买受人来说，无疑是对合同补充条款文义所做过度的扩大解释，这种推论显然违背了公平原则，推论理当不成立。那么被告延期交房超过30日时，原告依据《武汉市商品房买卖合同》第十一条第1款（2）项解除合同，有理有据，应当得到支持。
　　三、假设《补充协议》第四条第8条约定了延期交付房屋超过30日排除原告解除权，该条约定也应当认定为排除买受人主要权利的格式条款而归于无效
　　《中华人民共和国合同法》第三十九条第二款规定：“格式条款是当事人为了重复使用而预先拟定，并在订立合同时未与对方协商的条款。”被告在庭审过程中，也认可《补充协议》文本是由被告为重复使用而预先订立拟定的，而在签订合同时，被告并没有就合同《补充协议》第四条第8条为排除原告的解除权的约定采取合理的方式提请对方注意免除或者限制其责任的条款，条款所采用的文字表述也十分模糊，无法确定条款真实的文义。根据《中华人民共和国合同法》第四十条、第四十一条的规定，《补充协议》第四条第8条约定应当无效或者按照有利于原告的解释。
　　四、被告逾期交房应当承担违约责任，向原告支付违约金117488.2元
　　原、被告签订的商品房买卖合同约定，被告于2015年7月30日前，将符合条件的商品房交付给原告使用。根据合同第十一条规定，若被告逾期超过30日即2015年8月29日后，原告有权解除合同。原告解除合同的，被告应当自原告解除合同通知到达之日起30天内退还全部已付款，并按原告累计已付款的20%向原告支付违约金。
　　直至起诉之日，被告逾期交房已超过三十天，应当承担合同约定的违约责任。解除原、被告之间签订的《武汉市商品房买卖合同》，退还原告购房款587441元并按照银行同期贷款利息赔偿原告损失并向原告支付违约金117488.2元应该获得贵院的支持。湖北朋来律师事务所版权所有，侵权必究。
　　以上意见，供合议庭参考。
　　　　　　　　　　　　　　　　　　　　　　　　　　　　　　　　　　　　　代理人：于小晓、潘玉莉
　　　　　　　　　　　　　　　　　　　　　　　　　　　　　　　　　　　　　湖北朋来律师事务所律师
　　　　　　　　　　　　　　　　　　　　　　　　　　　　　　　　　　　　　2016年9月2日